Convicciones Criminales y Disciplina de Corredores de Bienes Raíces en California

Si tienes una licencia de bienes raíces en California, el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE) tiene la autoridad para disciplinarte por adquirir ciertas condenas penales menores o graves. La acción disciplinaria puede incluir la suspensión o revocación de la licencia de bienes raíces.

salespersons,

corporations,

limited liability companies,

partnerships, and

branch offices.

Aquí hay cinco cosas clave que debes saber:

1. Las condenas que desencadenan disciplina están “sustancialmente relacionadas” con tus deberes.
2. El DRE puede negar tu solicitud de licencia por condenas “sustancialmente relacionadas” en los últimos 7 años.
3. Ciertas condenas anteriores graves – sin importar cuán antiguas sean – pueden ser descalificantes.
4. Si el DRE te investiga, puedes tener una audiencia administrativa antes de cualquier acción disciplinaria.
5. Si pierdes la audiencia, el juez puede recomendar disciplina, que el DRE puede luego adoptar, modificar o rechazar.

Nuestros abogados defensores penales de California destacarán lo siguiente en este artículo:

• 1. ¿Quién regula a los corredores de bienes raíces en California?
• 2. ¿Qué tipos de condenas penales desencadenan disciplina por parte del DRE?
• 3. ¿Qué significa “sustancialmente relacionado”?
• 4. ¿Importa si estoy rehabilitado después de una ofensa?
• 5. ¿Qué puedo hacer para luchar por mi licencia de bienes raíces de California?
• 6. ¿Puedo convertirme en agente de bienes raíces si tengo antecedentes penales?
• 7. ¿Qué divulgaciones obligatorias debo hacer al DRE?
• Recursos adicionales

1. ¿Quién regula a los corredores de bienes raíces en California?

El Departamento de Bienes Raíces (DRE) regula a los más de 450,000

• corredores de bienes raíces,
• vendedores,
• corporaciones,
• compañías de responsabilidad limitada,
• sociedades, y
• sucursales.

agentes de bienes raíces,

agentes y

vendedores de bienes raíces.

El objetivo del DRE es proteger al público en transacciones de bienes raíces. Como parte de su trabajo, el Comisionado del Departamento supervisa la disciplina de licencias profesionales de acuerdo con las leyes y regulaciones de bienes raíces.¹
Según lo que vemos, las condenas penales (tanto por delitos graves como por delitos menores) son una de las razones más comunes para las acciones de cumplimiento. Las acciones pueden incluir la suspensión y revocación de la licencia.

El DRE valora la honestidad. Si se le pregunta acerca de su pasado criminal, en nuestra experiencia es mejor divulgar todo en lugar de arriesgarse a que encuentren su registro por su cuenta. Pueden disciplinarlo basándose únicamente en que intentó ocultar su registro.

2. ¿Qué tipos de condenas penales desencadenan la disciplina del DRE?

Las condenas que están “sustancialmente relacionadas” con las

• calificaciones,
• funciones, o
• deberes

de un agente de bienes raíces pueden desencadenar la disciplina del DRE.²

El término “condenas” incluye declaraciones de culpabilidad y veredictos de culpabilidad una vez que se ha dictado la sentencia. La palabra también incluye declaraciones de nolo contendere o declaraciones de “no contest” una vez que se ha dictado la sentencia.³

Como agente de bienes raíces, tiene sus huellas dactilares en archivo en el Departamento de Justicia (DOJ). Si es arrestado, acusado y condenado por un delito, el DOJ notifica al Departamento electrónicamente.⁴

El DRE, entonces, comienza inmediatamente un proceso de selección para determinar si el delito está “sustancialmente relacionado” con las funciones de un corredor, y si merece una investigación más a fondo.⁵

Tenga en cuenta, además, que está obligado a informar al Departamento cualquier denuncia penal, información o acusación que lo acuse de un delito grave, una condena o una acción disciplinaria. El incumplimiento de hacer un informe constituye una causa separada para la disciplina de la licencia.⁶

3. ¿Qué significa “sustancialmente relacionado”?

Una condena “sustancialmente relacionada” pone en duda su capacidad para cumplir y mantener los deberes, calificaciones y funciones de un corredor de bienes raíces.⁷

En nuestra experiencia, el DRE típicamente evalúa cada condena caso por caso. Esto significa que puede etiquetar casi cualquier condena como “sustancialmente relacionada”, dependiendo de las circunstancias y hechos del caso.

Con eso dicho, el DRE ha dicho que las condenas están “sustancialmente relacionadas” en casos que involucran:

• deshonestidad y falsificación (incluyendo actos de falsificación, fraude, soborno, evasión de impuestos y malversación),⁸
• drogas y alcohol (incluyendo casos de DUI),⁹ y
• delitos sexuales.¹⁰

Tenga en cuenta que el DRE solía iniciar procedimientos disciplinarios en su contra si era condenado por un “delito de turpitud moral”. Sin embargo, esto ya no es el caso. El criterio ahora es si una condena está sustancialmente relacionada con los deberes de un licenciado.¹¹

4. ¿Importa si estoy rehabilitado después de un delito?

Sí. Al determinar si y cómo disciplinarlo, el Departamento de Bienes Raíces debe considerar si se ha rehabilitado de su actividad criminal.

De lo que hemos visto, una “evidencia sólida de rehabilitación” incluye, pero no se limita a, evidencia de lo siguiente:

• el paso del tiempo desde la condena,
• restitución a la parte lesionada,
• borrado de condenas,
• borrado del registro de delincuentes sexuales,
• terapia de abuso de sustancias,
• estabilidad de la vida familiar,
• cursos educativos,
• descarga de deudas,
• corrección de prácticas comerciales cuestionables,
• cambio de actitud,
• cambio en las relaciones sociales y comerciales, y
• participación en la comunidad.¹²

5. ¿Qué puedo hacer para luchar por mi licencia de bienes raíces en California?

Puede luchar contra acciones disciplinarias a través de un acuerdo o una audiencia administrativa.

Tenga en cuenta que antes de tomar medidas disciplinarias, la junta de licencias de bienes raíces debe presentar primero una acusación formal en su contra. La acusación describe los actos u omisiones que justifican la disciplina.¹³

Una vez que reciba la acusación, usted (o nosotros como su abogado) puede intentar negociar un acuerdo con el DRE para limitar la extensión de la disciplina.

Si no puede resolver el asunto, tiene el derecho de defenderse contra los cargos en una audiencia administrativa ante un juez de derecho administrativo (ALJ). La mayoría de las veces, podemos resolver problemas disciplinarios sin una audiencia.¹⁴

El proceso de audiencia

Las audiencias administrativas se llevan a cabo en la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH).

En el momento de la audiencia, el Departamento debe probar los cargos en la acusación con evidencia clara y convincente. Este es un estándar de prueba más bajo que el estándar de “más allá de una duda razonable” utilizado en los juicios penales.

Usted puede ofrecer pruebas para refutar cualquiera de las alegaciones del DRE. Encontramos que el testimonio de testigos puede ser muy persuasivo.

Si el Departamento tiene éxito en su caso, el ALJ generalmente recomienda que el DRE imponga una cierta medida disciplinaria en su contra. El Departamento puede adoptar esta recomendación, modificarla o rechazarla.

Tenga en cuenta que tiene el derecho de apelar la decisión del DRE presentando un recurso con el Tribunal Superior.

Si el departamento de licencias decide suspender o revocar su licencia – o si usted voluntariamente entrega su licencia – puede intentar solicitar al Consejo la reinstalación de la licencia un año después de la acción disciplinaria. Para otorgar la reinstalación, el DRE tendría que determinar que no está en contra del interés público que usted tenga una licencia de bienes raíces.¹⁵

6. ¿Puedo convertirme en agente de bienes raíces si tengo antecedentes penales?

La respuesta depende de cuándo ocurrió la condena y la naturaleza del delito condenado, incluyendo cualquier factor agravante.

La regla general es que el DRE no puede negarle una licencia de bienes raíces si no tiene una condena dentro de los siete años anteriores a la fecha de su solicitud de licencia. Sin embargo, si hay una condena y está sustancialmente relacionada con las funciones de un corredor, entonces el Departamento puede rechazar la licencia.

Tenga en cuenta que el Departamento puede negarle una licencia si ha sido condenado por cualquiera de los siguientes delitos, sin importar cuándo ocurrió la condena:

• un delito por el cual debe registrarse como delincuente sexual de Nivel II o Nivel III,
• un delito financiero relacionado con la correduría de bienes raíces, o
• un delito grave, según se define en la Sección 1192.7 del Código Penal.¹⁶

Ejemplos de “delitos graves” según el PC 1192.7 incluyen:

• asesinato,
• violación,
• secuestro,
• mutilación,
• sodomía forzada, y
• agresión con un arma mortal.

Si la DRE niega su solicitud debido a su historial criminal pero no presenta una “Declaración de Asuntos”, tiene 60 días para solicitar una audiencia y pedir que se reconsidere su solicitud. Hemos visto a muchos solicitantes obtener una licencia en reconsideración.¹⁷

7. ¿Qué divulgaciones obligatorias debo hacer a la DRE?

Cuando solicite una licencia de bienes raíces con la DRE de California, se le pedirá que responda las siguientes cuatro preguntas:

1. ¿Ha tenido alguna vez una licencia comercial o profesional denegada, suspendida, restringida o revocada (incluida la de bienes raíces), en California o en cualquier otro estado?
2. ¿Hay alguna acción disciplinaria pendiente contra una licencia comercial o profesional que posea en este momento?
3. ¿Ha sido alguna vez requerido para registrarse como delincuente sexual de acuerdo con las disposiciones de la sección 290 del Código Penal de California o cualquier ley comparable de cualquier estado o unidad gubernamental?
4. ¿Ha sido alguna vez ordenado a cesar, abstenerse y/o abstenerse de hacer un acto(s), o de violar una ley, regla o regulación por, o citado por una violación de ética o conducta no profesional, por una agencia administrativa o asociación profesional en California o en cualquier otro estado?

Además, la DRE realizará una verificación de antecedentes penales basada en sus huellas dactilares. Según los resultados, es posible que deba proporcionar más información. Los únicos registros pasados que pueden escapar del alcance de la DRE son las condenas juveniles y los casos sellados a través del Código Penal 1203.45.

Supongamos que actualmente tiene una licencia de bienes raíces de la DRE de California. En ese caso, debe informarles por escrito dentro de los 30 días posteriores a cualquier condena, denuncia penal, información o acusación por un delito grave, o acción disciplinaria tomada por otra entidad o autoridad de licencias de California o una agencia federal.¹⁸

Como se mencionó anteriormente, creemos que la honestidad es la mejor política cuando se trata de la DRE.

Recursos adicionales

Para obtener más información, consulte lo siguiente:

• Requisitos para solicitar una licencia de agente de bienes raíces – Descripción general del Departamento de Bienes Raíces de California sobre cómo convertirse en agente de bienes raíces.
• Acciones disciplinarias – Lista de acciones tomadas contra titulares de licencias por parte del Departamento de Bienes Raíces de California.
• Citar y multar – Información sobre citaciones y multas impuestas por el Departamento de Bienes Raíces de California.
• Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California (CAR) – Una asociación comercial compuesta por más de 200,000 agentes de bienes raíces en California que promueve políticas y programas para avanzar en la industria de bienes raíces y proteger los derechos de propiedad privada.
• Adicción entre agentes de bienes raíces: ¿qué tan común es? – Artículo de DetoxRehabs.net sobre cómo uno de cada diez agentes de bienes raíces experimenta abuso de sustancias.

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