Hay mucha confusión hoy en día sobre la legalidad de la “flipación” de propiedades.
La flipación de propiedades, en general, es una práctica perfectamente permitida. El escenario clásico es cuando un comprador compra una propiedad por debajo del valor de mercado, generalmente porque la casa necesita mucho trabajo o porque fue vendida de acuerdo a una venta corta o una ejecución hipotecaria. El comprador luego hace reparaciones y vende la propiedad … generalmente después de un corto período de tiempo … por una ganancia significativa, mucho más cerca del valor de mercado real.
Sin embargo, la flipación de propiedades ilegal (criminal) también está en aumento. Dependiendo de cómo los fiscales acusen el delito, los perpetradores se someten a sentencias de prisión estatales o federales y multas sustanciales.
Para aclarar cuándo la compraventa de casas es legal en lugar de ilegal, nuestros abogados de defensa de fraude inmobiliario de California1 han preparado el siguiente artículo. Específicamente, abordaremos
- 1. ¿Qué es la flipación de propiedades ilegal bajo la ley de California?
- 2. Defendiendo su caso
- 3. Penas, castigo y sentencia
Si, después de leer este artículo, desea más información, lo invitamos a que se comunique con nosotros en Shouse Law Group.
1. ¿Qué es la flipación de propiedades ilegal bajo la ley de California?
Empecemos con un ejemplo.
Bob acuerda comprar una casa por $100,000. Pero antes de cerrar el trato, se une a un cómplice, Jim, quien acuerda comprar la misma propiedad por $160,000 … un precio que es mucho más alto que su valor de mercado actual.
Bob busca un préstamo para el segundo trato de un prestamista diferente. Encuentra un tasador inmobiliario que … por tres veces su tarifa normal … acuerda sobreestimar el valor de la propiedad para justificar el monto del préstamo. El prestamista aprueba el préstamo y libera los $160,000. Bob luego paga el préstamo de $100,000 y él y Jim se reparten los $60,000 restantes. Jim incumple con el préstamo, la propiedad entra en ejecución hipotecaria y Jim se va con $30,000. El prestamista descubre la verdad sobre el valor de la propiedad y no puede recuperar su dinero.
Sencillamente, este tipo de “flipping” es un delito porque viola las leyes de fraude de California. De hecho, a veces se le conoce como fraude hipotecario o fraude de préstamo.
Ahora, cambiemos algunos de los hechos.
Digamos que en lugar de asociarse con Jim, Bob encontró a un comprador poco sofisticado e ingenuo para comprar la propiedad a un precio inflado. Esto puede o no calificar como un flipping de propiedades ilegal.
Si el comprador simplemente no ha hecho su tarea y está dispuesto a pagar el precio de venta de la propiedad, Bob no ha hecho nada malo.
Sin embargo, si Bob reclutó la ayuda de un evaluador o corredor hipotecario para proporcionar una evaluación fraudulenta o documentos de préstamo fraudulentos para justificar el precio de venta inflado, ha cometido el formulario ilegal de flipping de propiedades.
La línea de fondo es que si el fraude está de alguna manera involucrado con el “flip” de la propiedad, la conducta es ilegal y puede ser castigada como un delito.
1.1. Los “jugadores” involucrados en el flipping de propiedades ilegal
Hay una serie de individuos que pueden estar involucrados en un esquema de flipping de propiedades ilegal. Estos pueden incluir (pero no se limitan a):
- compradores de propiedades (que compran con la intención de flipar la propiedad),
- “compradores de paja”… es decir, personas que acuerdan comprar una propiedad solo en nombre, sin ninguna intención de realmente hacer pagos sobre la propiedad (estos individuos también pueden ser procesados por participar en un esquema de comprador de paja),
- corredores / agentes de bienes raíces que están “en” el fraude,
- evaluadores de bienes raíces (que basan sus evaluaciones en mejoras en el hogar que no se han hecho o en mejoras cosméticas menores que se enumeran como grandes renovaciones),
- corredores hipotecarios (que procesan y presentan documentos de préstamo fraudulentos y que… dependiendo de las circunstancias… también podrían ser acusados de un esquema de préstamos predativos), y
- cualquier otra persona dispuesta a redactar o forjar documentos falsos para hacer que la venta parezca legítima.
2. Defendiendo su caso
Afortunadamente hay una variedad de defensas legales que un abogado de defensa de fraude de bienes raíces de California podría presentar en su nombre; lo más importante de los cuales es que no tenía intención fraudulenta.
Si, por ejemplo, puede demostrar que su venta fue simplemente una astuta maniobra comercial (que no involucró ningún fraude) o que la evaluación que proporcionó se basó en factores que tenía razones para creer que eran legítimamente ciertos, entonces podría ser absuelto de este delito.
Como explica el abogado de defensa penal de Riverside, Michael Scafiddi2, “Debido a que hay una línea fina entre el flipping de propiedades legales e ilegales / criminales, es fundamental buscar representación de un abogado que tenga experiencia con las leyes de fraude inmobiliario de California. Un abogado con habilidad en esta área sabe cómo presentar su caso de una manera favorable para que cualquier acusación de fraude sea derrotada exitosamente”.
3. Penas, castigo y sentencia
El flipping de propiedades ilegales no es un delito específicamente prohibido por ninguna ley. En su lugar, está prohibido bajo una variedad de leyes … leyes que el fiscal evaluará para determinar cuáles son las más aplicables a los hechos de su caso.
Los delitos más comunes que se acusan en relación con un esquema de flipping de propiedades ilegales en California incluyen (pero no se limitan a):
- Fraude por correo
Fraude por correo es un delito federal. Básicamente, cometes fraude por correo cada vez que usas el correo para cometer cualquier tipo de fraude. Si es condenado, enfrenta una sentencia de prisión federal de hasta 30 años y una multa máxima de $1,000,000.3
- Fraude por cable
Fraude por cable también es un delito federal. Cometes este delito cuando usas instalaciones de comunicaciones por cable interestatales (es decir, las líneas telefónicas, Internet, etc.) para perpetrar un fraude. Si es condenado, enfrenta las mismas penas que se enumeran anteriormente bajo el fraude por correo.4
- Código Penal 487 PC robo en gran escala
Violas la ley de robo en gran escala del Código Penal de California 487 PC cada vez que privas permanentemente a otra persona o entidad de dinero o propiedad de valor superior a $950. Este delito es lo que se conoce como wobbler.
Un “wobbler” es un delito que los fiscales pueden presentar como una falta o una delito, dependiendo de
- los hechos del caso, y
- su historial criminal.
Si se le condena por el robo a gran escala como delito, enfrenta 16 meses, o dos o tres años en la cárcel estatal y una multa máxima de $10,000. Si se le condena por la falta, enfrenta hasta un año en una cárcel del condado y una multa máxima de $1,000. 5
3.1. Refuerzos adicionales de sentencia
Además de las penas señaladas anteriormente… y de cualquier otra pena que pueda imponerse con una condena por este delito… una condena por participar en una estafa de inversión inmobiliaria ilegal en California le somete a
- un año adicional y consecutivo en la cárcel estatal si priva al prestamista de más de $65,000,6
- un año adicional y consecutivo en la cárcel estatal y una multa máxima de $500,000 o el doble de la cantidad de la estafa, lo que sea mayor, si priva al prestamista de más de $100,000 y se le condenó por dos o más delitos relacionados con la estafa en el mismo procedimiento penal (∗esta pena… conocida como el refuerzo de delito de cuello blanco agravado… incluso puede imponerse encima del año adicional de uno a cuatro años que se agrega con la pena mencionada anteriormente),7 y
- disciplina profesional si posee una licencia profesional de California (dado que las condenas criminales pueden afectar las licencias profesionales… especialmente cuando el delito se clasifica como un delito de turpitud moral, que suele ser el caso con los delitos de estafa).8
Para contratar a un abogado de defensa penal…
Si usted o un ser querido está acusado de inversión inmobiliaria ilegal y está buscando contratar a un abogado para la representación, le invitamos a que se comunique con nosotros en Shouse Law Group. Tenemos oficinas locales en Los Ángeles, el Valle de San Fernando, Pasadena, Long Beach, el Condado de Orange, Ventura, San Bernardino, Rancho Cucamonga, Riverside, San Diego, Sacramento, Oakland, San Francisco, San José y en toda California.
Además, nuestros abogados de defensa criminal de Las Vegas, Nevada están disponibles para responder cualquier pregunta sobre las leyes de fraude hipotecario de Nevada. Para obtener más información sobre las leyes de flipping de propiedades de Nevada, visite nuestra página sobre leyes de flipping de propiedades de Nevada. Para obtener más información, le invitamos a contactar a nuestros abogados locales en una de nuestras oficinas legales de Nevada, ubicadas en Reno y Las Vegas.9
Referencias legales:
- Nuestros abogados de defensa de fraude de California tienen oficinas legales locales en Los Ángeles en Beverly Hills, Burbank, Glendale, Lancaster, Long Beach, Los Ángeles, Pasadena, Pomona, Torrance, Van Nuys, West Covina y Whittier. Tenemos oficinas legales adicionales convenientemente ubicadas en todo el estado en el condado de Orange, San Diego, Riverside, San Bernardino, Ventura, San José, Oakland, la región de la Bahía de San Francisco y varias ciudades cercanas. Para obtener ayuda con sus cargos de flipping de propiedades ilegales, comuníquese con nosotros en Shouse Law Group para una consulta gratuita.
- El abogado de defensa penal de Riverside, Michael Scafiddi, utiliza su antigua experiencia como Oficial de Policía de Ontario para representar a clientes en todo el Imperio Interior, incluidos San Bernardino, Riverside, Rancho Cucamonga, Hemet, Banning, Fontana, Joshua Tree, Barstow, Palm Springs y Victorville.
- Código de los Estados Unidos Título 18 Parte 1 Capítulo 63 Sección 1341 — Fraude postal. (“Cualquiera que haya ideado o tenga la intención de idear cualquier esquema o artificio para defraudar [como un esquema de flipping de propiedades ilegales], o para obtener dinero o bienes mediante falsas o fraudulentas pretensiones, representaciones o promesas, o para vender, disponer, prestar, intercambiar, alterar, regalar, distribuir, suministrar o proporcionar para uso ilegal cualquier moneda, obligación, seguridad u otro artículo, o cualquier cosa que se represente o se intime o se ofrezca como tal artículo falso o falso, con el fin de ejecutar tal esquema o artificio o intentar hacerlo, coloca en cualquier oficina de correos o depósito autorizado para el correo cualquier cosa que deba ser enviada o entregada por el Servicio Postal, o deposita o causa que se deposite cualquier cosa que deba ser enviada o entregada por cualquier transportista privado o comercial interestatal, o toma o recibe de él cualquier cosa, o causa que se entregue por correo o tal transportista de acuerdo con la dirección de él, o en el lugar en el que se ordena que se entregue por la persona a la que está dirigida, cualquier cosa, será multado con arreglo a este título o encarcelado por no más de 20 años, o ambos. Si la violación afecta a una institución financiera, tal persona será multada con un máximo de $1,000,000 o encarcelada por no más de 30 años, o ambos.”)
- Código de los Estados Unidos Título 18 Parte 1 Capítulo 63 Sección 1343 – Fraude por cable. (“Cualquiera que haya ideado o tenga la intención de idear cualquier esquema o artificio para defraudar [como un esquema ilegal de intercambio de propiedades], o para obtener dinero o propiedad mediante falsas o fraudulentas pretensiones, representaciones o promesas, transmite o causa que se transmita por medio de comunicación por cable, radio o televisión en el comercio interestatal o extranjero, cualquier escrito, signos, señales, imágenes o sonidos con el propósito de ejecutar dicho esquema o artificio, será multado de acuerdo con este título o encarcelado por no más de 20 años, o ambos. Si la violación se produce en relación con, o involucrando cualquier beneficio autorizado, transportado, transmitido, transferido, desembolsado o pagado en relación con, un desastre o emergencia declarados por el Presidente (tal como se definen en la sección 102 de la Ley Robert T. Stafford de Asistencia para Desastres y Emergencias (42 U.S.C. 5122)), o afecta a una institución financiera, dicha persona será multada con una multa no superior a $1,000,000 o encarcelada por no más de 30 años, o ambos.”)
- Código Penal de California 489 PC – Gran robo, castigo. (“El gran robo es punible de la siguiente manera: (a) Cuando el gran robo implica el robo de un arma de fuego, mediante la prisión en la prisión estatal por 16 meses, 2 o 3 años. (b) En todos los demás casos, mediante la prisión en una cárcel del condado no excediendo un año o en la prisión estatal.”)
Vea también Código Penal 18 PC – Castigo para delitos no previstos de otra manera; sentencia alternativa a la cárcel del condado. (“Excepto en los casos en que se prescribe una pena diferente por cualquier ley de este estado, todos los delitos declarados como delitos mayores, o que sean punibles con prisión en una prisión estatal, son punibles con prisión en cualquiera de las prisiones estatales por 16 meses, o dos o tres años; sin embargo, todos los delitos que sean prescritos por cualquier ley del estado como delitos mayores punibles con prisión en cualquiera de las prisiones estatales o con una multa, pero sin una sentencia alternativa a la cárcel del condado, pueden ser punibles con prisión en la cárcel del condado no excediendo un año o con una multa, o con ambas.”)
Vea también Código Penal 672 PC – Delitos para los cuales no se prescribe multa; multa autorizada además de la prisión. (“Tras una condena por cualquier delito punible con prisión en cualquier cárcel o prisión, en relación con el cual no se prescribe una multa en este documento, el tribunal puede imponer una multa al infractor que no exceda de mil dólares ($1,000) en casos de delitos menores o diez mil dólares ($10,000) en casos de delitos mayores, además de la prisión prevista.”) - Código Penal de California 12022.6 — Toma, daño o destrucción de la propiedad; comisión de un delito; castigo adicional. (“(a) Cuando cualquier persona tome, dañe o destruya cualquier propiedad en la comisión o intento de comisión de un delito [como el flipping de propiedades ilegales], con la intención de causar esa toma, daño o destrucción, el tribunal impondrá un término adicional de la siguiente manera: (1) Si la pérdida excede de sesenta y cinco mil dólares ($65,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena impuesta por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de un año. (2) Si la pérdida excede de doscientos mil dólares ($200,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena impuesta por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de dos años. (3) Si la pérdida excede de un millón trescientos mil dólares ($1,300,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena impuesta por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de tres años. (4) Si la pérdida excede de tres millones doscientos mil dólares ($3,200,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena impuesta por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de cuatro años. (b) En cualquier acusación que involucre múltiples cargos de toma, daño o destrucción, los términos adicionales previstos en esta sección se podrán imponer si las pérdidas totales a las víctimas de todos los delitos exceden los montos especificados en esta sección y surgen de un esquema o plan común. Todas las acusaciones bajo esta sección seguirán sujetas a las reglas de unión y separación establecidas en la Sección 954. (c) Los términos adicionales previstos en esta sección no se impondrán a menos que los hechos de la toma, daño o destrucción en exceso de los montos previstos en esta sección se acusen en la acusación y se admitan o se encuentren verdaderos por el juez de hecho. (d) Esta sección se aplica a, pero no se limita a, la propiedad tomada, dañada o destruida en violación de la Sección 502 o la subdivisión (b) de la Sección 502.7. Esta sección también se aplicará a las acusaciones aplicables por una violación de la Sección 350, 653h, 653s o 653w. (e) Para los fines de esta sección, el término “pérdida” tiene los siguientes significados: (1) Cuando se fabrican o poseen artículos falsificados de software informático para su venta, la “pérdida” de la falsificación de esos artículos será equivalente al precio de venta al por menor o el valor de mercado justo de los artículos verdaderos que se han falsificado. (2) Cuando se recuperan componentes falsificados pero sin ensamblar de paquetes de software informático, incluidos, entre otros, diskettes informáticos falsificados, manuales de instrucciones o sobres de licencia, la “pérdida” de la falsificación de esos componentes de paquetes de software informático será equivalente al precio de venta al por menor o el valor de mercado justo del número de paquetes de software informático completos que se podrían haber hecho a partir de esos componentes. (f) Es la intención del Legislativo que las disposiciones de esta sección sean revisadas dentro de 10 años para considerar los efectos de la inflación en los términos adicionales impuestos. Por esa razón, esta sección permanecerá en vigor solo hasta el 1 de enero de 2018 y a partir de esa fecha se revocará a menos que una ley posterior, que se promulgue antes del 1 de enero de 2018, elimine o extienda esa fecha.”)
- PC 186.11 – Aumento de delitos de cuello blanco agravados.
- Para obtener más información sobre cómo las condenas criminales…como el flipping de propiedades ilegales pueden afectar las licencias profesionales…visite nuestras páginas sobre temas de licencias profesionales (que están organizadas por profesiones individuales).
- No dude en ponerse en contacto con nuestros abogados de defensa penal de Nevada Michael Becker y Neil Shouse para cualquier pregunta relacionada con las leyes de fraude hipotecario de Nevada. Nuestras oficinas legales de Nevada están ubicadas en Reno y Las Vegas.