Actualizado 7 de marzo de 2022
¿Se le ha acusado de participar en un esquema de fraude de ayuda fantasma en bienes raíces? ¡Si es así, estamos aquí para ayudar!
En este artículo, nuestros abogados de fraude penal de California1 explican las leyes que regulan los fraudes de ayuda fantasma de California abordando lo siguiente:
Si, después de leer este artículo, desea obtener más información, lo invitamos a que se comunique con nosotros en Shouse Law Group.
Los fraudes de ayuda fantasma están específicamente prohibidos bajo el Código Civil de California 2945.4
1. ¿Qué es “Ayuda Fantasma”?
Un fraude de ayuda fantasma – también conocido como “asesoramiento falso” – es uno de los tipos más prevalentes de fraude de hipotecas y bienes raíces de California que se lleva a cabo hoy en día. El fraude de bienes raíces y hipotecas es esencialmente cualquier representación falsa deliberada que se hace en relación con cualquier parte de una transacción de bienes raíces.
Los fraudes de ayuda fantasma están específicamente prohibidos bajo la ley de fraude de ejecución hipotecaria de California del Código Civil 2945.4.2 El fraude de ejecución hipotecaria tiene lugar cada vez que un “consultor de ejecución hipotecaria” (o cualquier persona que se haga pasar por un consultor de ejecución hipotecaria) promete ayudar a un propietario en dificultades a retrasar o incluso evitar una ejecución hipotecaria pendiente, pero no hace nada para cumplir esa promesa.
La crisis de vivienda que ha afectado a California durante los últimos años ha generado una oleada de este tipo de fraude.
1.1. Tipos específicos de ayuda fantasma
Básicamente hay tres tipos de esquemas de ayuda fantasma.
El primer tipo de esquema de ayuda fantasma se produce cuando un supuesto “asesor de ejecución hipotecaria”, “especialista en modificación hipotecaria”, etc. se dirige a un propietario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria pendiente y cobra tarifas por adelantado, generalmente entre 500 y 5.000 dólares, para retrasar o evitar esos procedimientos de ejecución hipotecaria.
La mayoría de las veces, el asesor hace poco o ningún trabajo en nombre del propietario. Para cuando el propietario se da cuenta de que el especialista no ha cumplido su promesa, ha transcurrido tanto tiempo que la ejecución hipotecaria es una certeza inminente.
El segundo tipo de estafa de ayuda fantasma se produce cuando un individuo comercializa una vivienda que está pendiente de ejecución hipotecaria a un comprador inexperto que no entiende cómo funciona el proceso de fideicomiso o seguro de título. El “vendedor” luego recoge un pago inicial del comprador desprevenido y entrega una escritura no registrada (es decir, un documento, probablemente fraudulento, que no puede legalmente otorgar al comprador de la vivienda el derecho a la propiedad que cree que ha comprado).
Debido a que el “cliente” no es experto en el proceso inmobiliario, él / ella cree incorrectamente que la escritura y el pago inicial le otorgan el derecho a mudarse a la casa. El “comprador” luego se muda, pagando el alquiler directamente al vendedor (es decir, al “asesor”, “especialista”, etc.). Sin embargo, en poco tiempo, es desalojado por el comprador legítimo que compra la propiedad del banco.
Un tercer ejemplo de esquema de ayuda fantasma ocurre cuando el asesor instruye al propietario desesperado que no debe comunicarse con su prestamista, abogado o consejero de crédito porque el asesor ahora se encarga de todos los arreglos.
Durante este supuesto “proceso de negociación”, el asesor convence al propietario de que debe hacer sus pagos hipotecarios directamente al asesor, quien afirma que actuará como intermediario entre el propietario y el banco. El asesor luego recoge unas cuantas mensualidades antes de pasar a la siguiente víctima.
2. Defensas legales
Afortunadamente, hay una variedad de defensas legales para los cargos relacionados con la ayuda fantasma o el asesoramiento falso que un abogado de defensa penal de California podría presentar en su nombre. Algunos de los más comunes incluyen (pero no se limitan a):
2.1. Tenías consentimiento para entrar en una transacción con la propiedad
Si obtuviste el consentimiento para ayudar al propietario a prevenir o retrasar el proceso de ejecución hipotecaria, es posible que no seas culpable de este delito. Pero para prevalecer en esta defensa, no debes haber obtenido ese consentimiento de manera fraudulenta.
Esto significa que cualquier promesa o estrategia que hayas presentado al propietario debe haber sido hecha legítimamente. Si creías que estabas ayudando legítimamente al propietario, y no solo beneficiándote a ti mismo, es posible que estés exento de cualquier delito penal.
Como explica el abogado de defensa criminal de Newport Beach, Zachary McCready3, “Una vez que se le acusa de estar involucrado en una estafa de ayuda fantasma, es fundamental que contacte inmediatamente a un abogado californiano de defensa criminal experimentado. Un abogado experimentado puede ayudar a demostrar que tenía el consentimiento para representar al propietario y que ese consentimiento debería excusar su posible conducta criminal o, como mínimo, justificar un cargo reducido”.
2.2. No tenías intención fraudulenta
Si cobras tarifas por adelantado al propietario, el hecho es que tu caso será más difícil de defender. Esto se debe a que cobrar tarifas por adelantado es una violación directa de las leyes de fraude hipotecario de California. Por ley, no se te permite cobrar una compensación hasta que hayas realizado todos los servicios que acordaste realizar.4
Sin embargo, si realizaste los servicios acordados y luego cobraste una compensación, pero tus esfuerzos simplemente no fueron suficientes para prevenir o retrasar el proceso de ejecución hipotecaria, deberías ser absuelto de la estafa de ayuda fantasma.
2.3. Negociación de una declaración de culpabilidad
Y en aquellos casos en los que la evidencia desafortunadamente apunta a tu culpabilidad, tu abogado de defensa criminal de California intentará negociar un acuerdo de declaración de culpabilidad por un cargo reducido y/o una sentencia reducida.
Al ingresar una declaración de culpabilidad o una nolo contendere (“no contestar”) a un cargo o sentencia menor, no solo te permite escapar de mayores penalidades (y estigma social), sino que también permite al fiscal obtener una condena.5
3. Penas, castigo y sentencia
Existen dos formas comunes en que los fiscales pueden acusar presuntas estafas de ayuda fantasma. La primera es a través de la ley de fraude hipotecario de California. La segunda es a través del Código Penal de California 487 PC, la ley de robo a gran escala.
Participar en una estafa de ayuda fantasma a través de la ley de fraude de ejecución hipotecaria de California es una “wobbler“. Una “wobbler” es un delito que los fiscales pueden acusar como un delito grave o un delito menor, dependiendo de
- los hechos del caso, y
- su historial criminal.
Si se le condena por este delito como delito grave, enfrenta:
- 16 meses, o dos o tres años en la cárcel del condado, y/o
- una multa máxima de $10,000.
Si se le condena por este delito como delito menor, enfrenta:
- una multa máxima de $10,000, y/o
- hasta un año en una cárcel del condado.6
La ley de robo a gran escala del Código Penal 487 de California también es una wobbler, lo que le somete a las mismas penas que se acaban de mencionar.
3.1. Penas adicionales
Además de las penas señaladas anteriormente – y de cualquier otra pena que pueda imponerse con una condena por este delito – una condena por participar en una estafa de ayuda fantasma o de asesoría falsa de California le somete a
- un año adicional y consecutivo si el propietario o inquilino fue privado de más de $65,000,7
- un año adicional y consecutivo en la prisión estatal y una multa máxima de $500,000 o el doble de la cantidad de la estafa, lo que sea mayor, si:
- el propietario o inquilino fue privado de más de $100,000, y
- el acusado fue condenado por dos o más delitos graves relacionados con la estafa en el mismo procedimiento penal (esta pena incluso puede imponerse encima del año adicional de uno a cuatro años que se agrega con la pena mencionada anteriormente),8 y
- disciplina profesional si posee una licencia profesional de California (dado que las condenas criminales pueden afectar las licencias profesionales, especialmente cuando el delito se clasifica como un delito de turpitud moral, que generalmente es el caso con los delitos de estafa).9
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Si eres un corredor de bienes raíces, también puedes encontrar información útil en nuestra página sobre cómo las condenas criminales de California afectan las licencias de corredor de bienes raíces.
Si usted o un ser querido está acusado de ayuda fantasma y está buscando contratar a un abogado para la representación, le invitamos a contactarnos en el Grupo de Derecho Shouse. Podemos proporcionar una consulta gratuita en la oficina o por teléfono. Tenemos oficinas locales en Los Ángeles, el Valle de San Fernando, Pasadena, Long Beach, el Condado de Orange, Ventura, San Bernardino, Rancho Cucamonga, Riverside, San Diego, Sacramento, Oakland, San Francisco, San José y en toda California.
Además, nuestros abogados de defensa penal de Nevada están disponibles para responder cualquier pregunta sobre las leyes de fraude hipotecario de Las Vegas Nevada. Para obtener más información, le invitamos a contactar a nuestros abogados locales en una de nuestras oficinas de leyes de Nevada, ubicadas en Reno y Las Vegas.10
Referencias legales:
- Nuestros abogados de fraude criminal de California tienen oficinas legales locales en Los Ángeles en Beverly Hills, Burbank, Glendale, Lancaster, Long Beach, Los Ángeles, Pasadena, Pomona, Torrance, Van Nuys, West Covina y Whittier. Tenemos oficinas legales adicionales convenientemente ubicadas en todo el estado en el Condado de Orange, San Diego, Riverside, San Bernardino, Ventura, San José, Oakland, la región de la Bahía de San Francisco y varias ciudades cercanas.
- Código Civil de California 2945.4 – Prácticas prohibidas. (“Será una violación para un consultor de ejecución hipotecaria: (a) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier compensación hasta después de que el consultor de ejecución hipotecaria haya realizado completamente cada uno de los servicios que el consultor de ejecución hipotecaria haya contratado para realizar o haya representado que realizaría [una violación de la que es un tipo de estafa de ayuda fantasma]. (b) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que exceda el 10 por ciento anual de la cantidad de cualquier préstamo que el consultor de ejecución hipotecaria pueda hacer al propietario. (c) Tomar cualquier asignación salarial, cualquier gravamen de cualquier tipo sobre bienes raíces o personales u otra garantía para asegurar el pago de la compensación. Esa garantía será nula e ineficaz. (d) Recibir cualquier consideración de cualquier tercero en relación con los servicios prestados a un propietario a menos que esa consideración se revele completamente al propietario. (e) Adquirir cualquier interés en una residencia en ejecución hipotecaria de un propietario con quien el consultor de ejecución hipotecaria haya contratado. Cualquier interés adquirido en violación de esta subdivisión será anulable, siempre que nada de lo aquí contenido afecte o anule el título de un comprador o acreedor de buena fe por valor y sin aviso de una violación de este artículo. El conocimiento de que la propiedad era “bienes raíces residenciales en ejecución hipotecaria”, no constituye aviso de una violación de este artículo. Esta subdivisión no puede considerarse como abrogando ningún deber de investigación que exista con respecto a los derechos o intereses de las personas en posesión de bienes raíces residenciales en ejecución hipotecaria. (f) Tomar cualquier poder notarial de un propietario para cualquier propósito. (g) Inducir o intentar inducir a cualquier propietario a entrar en un contrato que no cumpla en todos los aspectos con los artículos 2945.2 y 2945.3. (h) Entrar en un acuerdo en cualquier momento para ayudar al propietario a organizar, o organizar para el propietario, la liberación de fondos sobrantes después de que se lleve a cabo la subasta del fideicomisario, ya sea que el acuerdo implique el pago directo, la asignación, la escritura, el poder notarial, la asignación de reclamo de un propietario al consultor de ejecución hipotecaria o cualquier persona designada por el consultor de ejecución hipotecaria, o cualquier otra compensación.”)
- El abogado de defensa penal del Condado de Orange, Zachary McCready, defiende a los clientes en todo el Condado de Orange, incluyendo Fullerton, Anaheim, Newport Beach, Santa Ana, Irvine y Westminster.
- Vea el Código Civil de California 2945.4, nota al pie 2, arriba.
- Declararse culpable o nolo contendere (“no contienda”) a un cargo reducido se considera una inteligente defensa legal cuando los hechos en su contra son simplemente demasiado fuertes para superarlos. Hable con su abogado sobre los cargos posibles de acuerdo de culpabilidad para saber qué tipos de negociaciones son de su mejor interés.
Código Civil de California 2945.7 – Violaciones; castigo; remedios acumulativos. (“Cualquier persona que cometa cualquier violación descrita en el Artículo 2945.4 será castigada con una multa de no más de diez mil dólares ($10,000), con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o de conformidad con la subdivisión (h) del Código Penal, o con ambas multas e imposición de prisión por cada violación. Estas penas son acumulativas a cualquier otro remedio o pena prevista por la ley.”) Véase también Código Penal 18 PC – Castigo para delitos no previstos de otra manera; sentencia alternativa a la cárcel del condado. (“(a) Excepto en los casos en que se prescribe un castigo diferente por cualquier ley de este estado, todos los delitos declarados como delitos graves serán castigados con prisión de 16 meses o dos o tres años en la prisión estatal, a menos que el delito sea castigado de conformidad con la subdivisión (h) del Artículo 1170. (b) Todo delito que sea prescrito por cualquier ley del estado como delito grave castigado con prisión o con multa, pero sin una sentencia alternativa a la cárcel del condado por un período que no exceda de un año, podrá ser castigado con prisión en la cárcel del condado por un período que no exceda de un año o con una multa, o con ambas.”) Véase también Código Penal 672 PC – Delitos para los cuales no se prescribe multa; multa autorizada además de la prisión. (“Tras una condena por cualquier delito castigado con prisión en cualquier cárcel o prisión, en relación con el cual no se prescribe una multa en este documento, el tribunal puede imponer una multa al infractor de no más de mil dólares ($1,000) en casos de delitos menores o diez mil dólares ($10,000) en casos de delitos graves, además de la prisión prevista.”)
- Código Penal de California 12022.6 — Tomar, dañar o destruir propiedad; comisión de delito; castigo adicional. (“(a) Cuando cualquier persona tome, dañe o destruya cualquier propiedad en la comisión o intento de comisión de un delito, con la intención de causar esa toma, daño o destrucción, el tribunal impondrá un término adicional de la siguiente manera: (1) Si la pérdida excede de sesenta y cinco mil dólares ($65,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena prescrita por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de un año. (2) Si la pérdida excede de doscientos mil dólares ($200,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena prescrita por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de dos años. (3) Si la pérdida excede de un millón trescientos mil dólares ($1,300,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena prescrita por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de tres años. (4) Si la pérdida excede de tres millones doscientos mil dólares ($3,200,000), el tribunal, además y consecutivamente a la pena prescrita por el delito o intento de delito del que el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de cuatro años. (b) En cualquier acusación que involucre múltiples cargos de toma, daño o destrucción, los términos adicionales previstos en esta sección se podrán imponer si las pérdidas totales a las víctimas de todos los delitos exceden los montos especificados en esta sección y surgen de un esquema o plan común. Todas las acusaciones bajo esta sección seguirán sujetas a las reglas de unión y separación establecidas en la Sección 954. (c) Los términos adicionales previstos en esta sección no se impondrán a menos que los hechos de la toma, daño o destrucción en exceso de los montos previstos en esta sección se acusen en la acusación y se admitan o se encuentren verdaderos por el juez de hecho. (d) Esta sección se aplica a, pero no se limita a, la propiedad tomada, dañada o destruida en violación de la Sección 502 o la subdivisión (b) de la Sección 502.7. Esta sección también se aplicará a las acusaciones aplicables por una violación de la Sección 350, 653h, 653s o 653w. (e) Para los fines de esta sección, el término “pérdida” tiene los siguientes significados: (1) Cuando se fabrican o poseen artículos falsificados de software informático para su venta, la “pérdida” de la falsificación de esos artículos será equivalente al precio de venta al por menor o el valor de mercado justo de los artículos verdaderos que se han falsificado. (2) Cuando se recuperan componentes falsificados pero sin ensamblar de paquetes de software informático, incluidos, entre otros, disquetes informáticos falsificados, manuales de instrucciones o sobres de licencia, la “pérdida” de la falsificación de esos componentes de paquetes de software informático será equivalente al precio de venta al por menor o el valor de mercado justo del número de paquetes de software informático completos que se podrían haber hecho a partir de esos componentes. (f) Es la intención del Legislativo que las disposiciones de esta sección sean revisadas dentro de 10 años para considerar los efectos de la inflación en los términos adicionales impuestos. Por esa razón, esta sección permanecerá en vigor solo hasta el 1 de enero de 2018, y a partir de esa fecha se revocará a menos que una ley posterior, que se promulgue antes del 1 de enero de 2018, elimine o extienda esa fecha.”)
- Código Penal de California 186.11 PC – Mejora agravada del delito de cuello blanco.
- Para obtener más información sobre cómo las condenas criminales pueden afectar las licencias profesionales, visite nuestras páginas sobre problemas de licencia profesional (que están organizadas por profesiones individuales).
- No dude en ponerse en contacto con nuestros abogados de defensa penal de Nevada Michael Becker y Neil Shouse para cualquier pregunta relacionada con las leyes de fraude hipotecario de Las Vegas Nevada. Nuestras oficinas legales de Nevada están ubicadas en Reno y Las Vegas.