Puede sorprenderte que un arrendador pueda demandar a un inquilino que traiga chinches a la propiedad del arrendador en California. Esto se aplica tanto a inquilinos residenciales como comerciales.
Bajo la ley de California, los inquilinos tienen el deber legal de mantener limpias y sanitarias las instalaciones que alquilan. Incumplir con este deber se considera negligencia.
Pero incluso si el inquilino incumple con este deber, esto no prueba que el inquilino sea responsable de las chinches. Las infestaciones de chinches a menudo pasan desapercibidas. Esto puede hacer que sea difícil demostrar cuándo y cómo llegaron las chinches.
Los elementos de una demanda de chinches por parte del arrendador
Para ganar una demanda por chinches contra un inquilino que cause una infestación de chinches, el arrendador debe probar:
- 1. Que el demandado era el inquilino del arrendador;
- 2. Que el demandado trajo negligentemente chinches a la propiedad propiedad o controlada por el arrendador;
- 3. Que la negligencia del demandado fue un factor sustancial para causar daño al demandante (“causalidad”); y
- 4. Que, como resultado, el demandado sufrió daños.
¿Cómo puede un arrendador probar que un inquilino fue negligente?
Demostrar la causalidad es la parte más difícil de una demanda por chinches en California. Pero el arrendador solo necesita convencer a un jurado (o juez) por una “preponderancia de la evidencia”. Esta norma legal significa que fue “más probable que no” que el inquilino causara la infestación.
Las formas en que el arrendador podría poder mostrar esto incluyen la presentación de evidencia de que:
La unidad estaba limpia y libre de chinches cuando se alquiló.
Esto podría mostrarse con fotos y / o un informe de inspección de una empresa de exterminio confiable.
El inquilino no mantuvo las instalaciones en un estado limpio y sanitario.
Nuevamente, las fotos podrían ser útiles, así como las comunicaciones escritas anteriores sobre condiciones insalubres de:
- El arrendador al inquilino, o
- Otros inquilinos al arrendador.
Un informe de una empresa de exterminio después de una infestación.
Un exterminador profesional de chinches podría poder aclarar de dónde proviene una infestación.
Aunque no es concluyente, cuando se agrega a otras pruebas, podría mostrar que el inquilino no usó el cuidado razonable para prevenir las chinches.
¿Cómo pueden los arrendadores prevenir las chinches en su propiedad de alquiler?
La mejor prevención contra las chinches es mantener la propiedad limpia y sanitaria. Pero incluso esto no es infalible. Las chinches pueden ser traídas a la propiedad en equipaje, en muebles nuevos e incluso en la ropa de alguien.
Los propietarios (especialmente aquellos en áreas altamente infestadas de chinches, como Los Ángeles) pueden protegerse tomando los siguientes pasos:
- Educar a los inquilinos por escrito sobre las chinches, como lo exige el nuevo requisito de divulgación de chinches para los propietarios de California (Código Civil de California 1954.603);
- Aunque no sea legalmente necesario a menos que se sospeche una infestación, haga que una unidad vacía se inspeccione para chinches antes de alquilarla (y obtenga un informe escrito de que la unidad está limpia);
- No alquile una unidad con una infestación de chinches (lo que violaría las leyes de chinches de California);
- Responda de inmediato a cualquier queja de los inquilinos sobre chinches; y
- Notifique a un inquilino dentro de dos días hábiles de cualquier hallazgo de chinches por parte de una empresa de control de plagas (requerido por la ley de California). Para infestaciones confirmadas en áreas comunes, todos los inquilinos deben ser notificados.
