Una asociación de propietarios (HOA) puede ser responsable por un mordedura de perro que ocurre en una propiedad que controla. La HOA es responsable de mantener seguras las áreas comunes para los residentes y visitantes. Si la HOA es negligente al cumplir con ese deber fiduciario, puede ser responsable por una mordedura de perro causada por su negligencia.

¿Cuándo puede una asociación de propietarios ser responsable por una mordedura de perro?

Las HOAs pueden ser responsables por una mordedura de perro si su negligencia fue una causa del ataque. La negligencia de una HOA puede conducir a un ataque de perro de una amplia variedad de maneras. Lo más común es que la HOA haga cumplir negligentemente los Estatutos, Condiciones y Restricciones de la asociación comunitaria, o CC&Rs. Si esa falta de cumplimiento de las reglas del vecindario contribuye a un ataque de perro, la víctima puede responsabilizar a la HOA.

Estatutos, Condiciones y Restricciones

CC&Rs son las reglas y regulaciones o estatutos que se aplican a las propiedades de la HOA. Estos documentos de gobierno pueden cubrir casi cualquier aspecto de las propiedades dentro de la Asociación, desde:

• colores de casa permitidos,
• longitud de césped permitida,
• letreros políticos en el césped,
• decoraciones de vacaciones, hasta
• qué empresa de gestión de propiedades hará la jardinería en las áreas comunes.

CC&Rs también tendrán generalmente disposiciones que regulan a los animales domésticos dentro de la Asociación. Algunas de las reglas relacionadas con mascotas más comunes son:

• límites en cuántas mascotas puede tener un hogar,
• restricciones de mascotas sobre qué razas de perros los propietarios pueden tener, generalmente una prohibición contra razas de perros peligrosas con tendencia a morder, como los pit bulls,
• restricciones de peso, como una prohibición contra perros de más de 60 libras,
• no criar ni criar perros para la venta o para un propósito ilegal,
• las mascotas deben estar con correa en las áreas comunes,
• no hay perros ladrando después de horas o en violación de las ordenanzas de ruido, y
• un requisito de que los dueños de perros entreguen o eutanasien un perro peligroso que haya mordido a alguien o haya sido objeto de una queja a control de animales.

Puede haber limitaciones a estas reglas. Por ejemplo, en California, la ley estatal prohíbe que los CC&Rs prohíban a un propietario tener cualquier mascota, en absoluto.¹

La HOA está encargada de hacer cumplir estas reglas. Si la HOA no cumple con las CC&R, y esa falta de cumplimiento conduce a un ataque de perro que lastima a alguien, la HOA puede ser responsable legalmente.

Por ejemplo: La HOA tiene unas CC&R que requieren que todos los dueños de perros los mantengan con correa mientras estén en áreas comunes. Sin embargo, la HOA nunca ha hecho cumplir la regla. Deidre está afuera con su perro sin correa en el área común. Su perro de repente se escapa y muerde a alguien que visita el vecindario.

La HOA también puede enfrentar una posible responsabilidad por un ataque de perro si la violación de la disposición de CC&R no estuvo relacionada con mascotas. Lo único que importa es que la falta de cumplimiento de las CC&R condujo a la lesión por mordedura de perro.

Por ejemplo: Jack tiene una cerca de 4 pies alrededor de su patio trasero para mantener a su perro dentro. Las CC&R de su HOA requieren que las cercas para contener mascotas sean de al menos 6 pies. Sin embargo, la HOA nunca se movió para hacer cumplir esta regla. Un día, el perro de Jack salta la cerca y ataca a otro propietario en el área.

¿Qué es una HOA?

Una HOA es una organización de propietarios en un área particular. Los propietarios pagan cuotas a la organización, que se conocen como cuotas de HOA. Esos honorarios van hacia el mantenimiento de áreas comunes y la construcción de nuevas instalaciones para que los propietarios las usen. Además, la HOA crea reglas que los propietarios dentro de la organización tienen que seguir. La HOA puede tomar medidas contra los propietarios que no cumplan con las reglas.

Las HOAs son especialmente comunes en:

• complejos de condominios o edificios,
• subdivisiones,
• comunidades cerradas, o
• comunidades planificadas.

Generalmente, cualquiera que compre una casa dentro de la HOA automáticamente caerá dentro de la jurisdicción de la HOA. Deben cumplir con las reglas establecidas por la HOA, a menudo en las CC&R, y pagar las cuotas de HOA.

Los miembros de la HOA provienen del cuerpo de propietarios dentro de la organización. A menudo forman una junta directiva. A menudo se vota cada año o cada pocos años.

¿Quién más puede ser responsable de un ataque de perro?

La HOA es a menudo solo una opción de último recurso para las víctimas de ataques de perros. No solo es raro que un ataque de perro ocurra en una propiedad cubierta por una HOA, sino que incluso cuando sucede, a menudo hay otras fuentes de compensación disponibles. Estos suelen ser el seguro del dueño del perro:

• cobertura de responsabilidad, y
• activos personales.

Muchas lesiones por mordedura de perro están cubiertas por la póliza de seguro de propietario de seguro de propietario de responsabilidad de la póliza. Sin embargo, muchas de estas pólizas requieren que el dueño del perro opte por la cobertura, generalmente en una póliza de seguro adicional. Desafortunadamente, el dueño del perro rara vez lo hará porque aumenta sus primas.

Ocasionalmente, la póliza de seguro de inquilino del propietario del perro cubrirá el ataque del perro. Para los ataques que ocurren en la propiedad de la HOA, esto es inusual, sin embargo. El seguro de inquilino generalmente solo es una opción si el ataque de perro ocurrió cuando un visitante trajo un perro agresivo a la propiedad de la HOA y el perro del inquilino visitante mordió a alguien.

Incluso si hay cobertura de seguro para el ataque de perro, podría no ser suficiente para cubrir todas las pérdidas de la víctima. El límite de la póliza importará. Muchas pólizas de seguro de inquilinos y propietarios tienen límites de $100,000. En 2021, el promedio de pago de seguros para un juicio por mordedura de perro fue de $49,025.² Sin embargo, varió ampliamente según el estado, con reclamos en Nueva York que se resolvieron con un promedio de $68,203.³ Si sufrió lesiones por mordedura de perro que eran más graves de lo normal, la cobertura de seguro podría agotarse antes de que se le indemnice completamente.

Si esto sucede, puede presentar su reclamo contra el propietario del perro, él o ella mismos. Hacer responsable a alguien personalmente de esta manera es poco probable que recupere mucha compensación. Tendrían que pagar por sus costos con su propio dinero o activos.

Estos son los casos en los que es importante encontrar otra fuente de compensación en una demanda por lesiones personales. Perseguir la responsabilidad de la asociación de propietarios puede ser una buena opción para las víctimas de mordeduras de perro. Esto puede ayudar a la víctima en un caso de mordedura de perro a recuperar los costos de sus facturas médicas y otras pérdidas. Debido a que estas fueron causadas por el fracaso de la HOA para hacer cumplir sus reglas y la peligrosa condición que esto creó, la HOA puede ser responsable.