Código Civil § 2945.4 prohíbe a los consultores de ejecución hipotecaria en California de participar en prácticas depredadoras, como adquirir un interés en la residencia ejecutada del propietario y tomar el poder de representación del propietario. Como un tipo de fraude hipotecario, el fraude de consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado como un delito grave o un delito menor.
El texto completo de la ley es el siguiente:
2945.4. Es una violación para un consultor de ejecución hipotecaria hacer lo siguiente:
(a) Reclamar, exigir, cobrar o recibir cualquier compensación hasta después de que el consultor de ejecución hipotecaria haya cumplido completamente cada servicio que el consultor de ejecución hipotecaria se comprometió a realizar o representó que realizaría.
(b) Reclamar, exigir, cobrar o recibir cualquier tarifa, interés o cualquier otra compensación por cualquier motivo que exceda el 10 por ciento anual del monto de cualquier préstamo que el consultor de ejecución hipotecaria pueda hacer al propietario.
(c) Tomar cualquier cesión de salario, cualquier gravamen de cualquier tipo sobre bienes inmuebles o personales, u otra garantía para asegurar el pago de la compensación. Esa garantía será nula y no exigible.
(d) Recibir cualquier consideración de cualquier tercero en relación con los servicios prestados a un propietario a menos que esa consideración sea totalmente revelada al propietario.
(e) Adquirir cualquier interés en una residencia en ejecución hipotecaria de un propietario con quien el consultor de ejecución hipotecaria haya contratado. Cualquier interés adquirido en violación de esta subdivisión será anulable, siempre que nada en este documento afecte o derrote el título de un comprador de buena fe o acreedor por valor y sin conocimiento de una violación de este artículo. El conocimiento de que la propiedad era “propiedad residencial en ejecución hipotecaria” no constituye conocimiento de una violación de este artículo. Esta subdivisión no puede considerarse que abroga cualquier deber de investigación que exista en cuanto a los derechos o intereses de las personas en posesión de bienes inmuebles residenciales en ejecución hipotecaria.
(f) Tomar cualquier poder de representación del propietario para cualquier propósito.
(g) Inducir o intentar inducir a cualquier propietario a celebrar un contrato que no cumpla en todos los aspectos con las Secciones 2945.2 y 2945.3.
(h) Celebrar un acuerdo en cualquier momento para ayudar al propietario a organizar, o arreglar para el propietario, la liberación de fondos excedentes después de que se haya llevado a cabo la venta del fideicomisario, ya sea que el acuerdo implique un pago directo, cesión, escritura, poder de representación, cesión de reclamo del propietario al consultor de ejecución hipotecaria o cualquier persona designada por el consultor de ejecución hipotecaria, o cualquier otra compensación.
Análisis Legal
El propósito del Código Civil de California 2945.4 CC es disuadir a las personas de aprovecharse de propietarios vulnerables desesperados por escapar de una situación financiera difícil. Específicamente, el CC 2945.4 prohíbe a los consultores de ejecución hipotecaria participar en los siguientes ocho esquemas de “ayuda fantasma“:
- Tomar el poder de representación del propietario;
- Adquirir un interés en la casa ejecutada del propietario;
- Adquirir un interés en otra propiedad o un gravamen contra los salarios del propietario;
- Aceptar el pago por servicios de un tercero sin informar al propietario;
- Cobrar una compensación antes de que se complete el trabajo contratado por el consultor;
- Cobrar honorarios en exceso del 10% por año de cualquier préstamo que el propietario tome del consultor;
- Inducir al propietario a un contrato que no cumpla con las Secciones 2945.2 y 2945.3 del Código Civil; o
- Entrar en un acuerdo para ayudar al propietario a arreglar la liberación de fondos excedentes después de que se realice la venta del fiduciario. 1
Las violaciones del CC 2945.4 son delitos mixtos, lo que significa que el fiscal puede presentar cargos por delito grave o delito menor. Los delitos graves conllevan una pena de cárcel en el condado de 16 meses, dos años o tres años. Mientras tanto, la pena máxima de cárcel por delito menor es de 364 días. En cualquier caso, los acusados también enfrentan una posible multa de hasta $10,000.2
- Otras posibles consecuencias que enfrentan los acusados por violar el CC 2945.4 incluyen
- tener que pagar restitución ordenada por el tribunal,
- ser demandado en un tribunal civil por el propietario (lo que puede resultar en cuantiosos daños punitivos), y
- perder su licencia de bienes raíces.
Las defensas potenciales a los cargos de fraude de consultor de ejecución hipotecaria son que el acusado
- no tuvo la intención de defraudar y
- actuó de buena fe.
Sin embargo, no es una defensa que la víctima no haya resultado perjudicada.3
El CC 2945.4 hace que sea un delito que los consultores de ejecución hipotecaria se involucren en prácticas predatorias.
Vea nuestro artículo relacionado sobre el desvío de alquileres.
Referencias legales
- Código Civil de California 2945.4 CC – Violaciones.
- Igual. CC 2945.7.
- Igual. In re McNeal (Bankr. N.D. Cal., 2002), 286 B.R. 910. Onofrio v. Rice (Cal. App. 4th Dist. May 29, 1997), 55 Cal. App. 4th 413.